Lakáshitel-csapda: újra termeli a kormány lakhatási válságot

A kormány lakhatási víziója gyakorlatilag a családtámogatási rendszeren keresztül jelenik meg. Csakhogy sem a születésszám nem nő érdemben, sem a lakhatási válság nem enyhül, a támogatások mindig ugyanazt a szűk réteget érik el, a rászorulók pedig rendre kimaradnak. Hol a hiba?

Alapvető félreértés, hogy a kormányzat most lakáspolitikáról beszél. Mert a lakáspolitika egy összetett rendszer lenne, amelyben össze kellene kapcsolni az önkormányzatot, mint vezető szereplőt, az építőipari vállalkozásokat, a szakminisztériumot, a finanszírozást és egy világos szociális elemet, amely a rászorulókat célozza. Ez a koncepció ezt a négy elemet szintetizálja, de egyszerűen senkinek a fejében nem áll össze sem igényként, sem politikai akarattá formálódva. A jelenlegi gondolkodás középpontjában az az elv áll, az emberek vegyenek maguknak lakást. A devizahitelezés öröksége, a 3 százalékos kedvezményes hitelek, amelyekkel a rendszer egyszerre hajtja fel a lakásárakat, szorítja háttérbe a bérlakás-szektort, mind azt mutatja: megint a pénz áll a középpontban. 

Eddig az volt a gond, hogy a fiatalok nem tudják vállalni a magas hitelkamatokat… 

Most a 3 százalékos, 25 évre felvehető hitel-konstrukcióval az állam 10–15 millió forint támogatást nyújt annak, aki be tud lépni a rendszerbe. Ezt a valódi kamatszintektől elszakított kedvezményes támogatást a lakosság közösen fizeti, amelynek hosszú távon óriási kockázata van. Az első Orbán-kormány utáni időszakból ismerjük, mi történik, ha a politika és a bankok egymásra licitálnak, fenntarthatatlanná válik a rendszer. Ez történt, amikor belépett a devizahitel, aminek a felelőssége elől ma mindenki menekül. Minden akkori szereplő azt mondja, semmi köze hozzá. Pedig ők idézték elő! Most ugyan sorra születnek a bírósági ítéletek az egykori adósok javára, sok lakás már elveszett, életek mentek tönkre miatta. De a mai helyzet sem sokkal jobb, egy újabb csapda létesült. Ha mindenkit az olcsó hitellel tulajdonossá akarnak tenni, „embersilók” épülnek, hatalmas, egyforma lakótömbök, ahol a sűrűség és a homogén társadalmi összetétel feszültséget szül. Ezekben a kaszárnyákban olyan konfliktusok halmozódnak fel, amelyek tovább erősítik mindazokat a problémákat, amelyek a hiányzó lakáspolitika következményei. Teljesen irreális az a kép, amelyre a mai családpolitika épül. A fiatal nők nem 18 évesen mennek férjhez és nem 22 évesen szülik az első gyereket, hanem 30–35, sokszor 40 évesen. A gyerekvállalás a családi életvitel szempontjából rendkívül magas költséggel jár, ezt a politika figyelmen kívül hagyja, miközben a mai rendszer egyetlen tengelye a pénz. Jószerével a családtámogatás „kulcsa” a hiteltámogatás, amit a lakásárakon keresztül érvényesítenek. ​

A kormány szerint a lakás- és családpolitika több lábon áll. Van babaváró hitel, a többgyerekes anyák teljes SZJA-mentessége, a különböző kedvezményes konstrukciók. Mi kell még?

A probléma gyökere a kellő jövedelmi szint hiánya. Az emberek egyszerűen nem keresnek eleget ahhoz, hogy stabilan finanszírozni tudják a lakhatásukat. Meg kellene tudni keresni azt a jövedelmet, amely stabilan fedezi a lakhatást, ehhez pedig kiszámítható gazdaságpolitikára és kiszámítható jogrendszerre volna szükség. Ebben megoldást jelenthetnének a bérlakások, de Magyarországon mindaddig nem épülnek bérelhető lakások, amíg nem lesz olyan jogszabályi rendszer, amely egyszerre ad biztonságot a bérlőnek és a bérbeadónak. Ma, ha valaki közjegyzői okirat nélkül fogad be valakit a lakásába, könnyen végeláthatatlan és sikertelen pereskedésbe futhat. A történelmi örökség is súlyos teher: évtizedek óta beszélünk arról, miért nincs bérlakás, de a rendszeres működtetés feltételeit soha nem teremtettük meg. A rendszerváltás után az állam eladott mintegy 800 ezer tanácsi, állami lakást a bennük lakóknak, kedvezményes áron; a hatalmas háztömbökből társasházak lettek; a felújítás terhe pedig a lakók nyakába szakadt, akik azóta sem tudják finanszírozni a szükséges beruházásokat. 

Innen kellene most a nulláról indulva, bérlakásokat építeni. Ha az állam nem fog, akkor ki? ​

A szabályozás ma nem ösztönzi a magánberuházókat bérlakás-építésre. Ez nem jelenik meg szempontként, az ingatlanfejlesztők pedig racionális szereplők, projektszerű modellben működnek: megépítik, eladják, továbblépnek. Ma Magyarországon ez a „levonulós” modell az alap, a hosszú távú bérbeadás az ő oldalukon nem éri meg, ráadásul sokszor a kivitelező cégeket is „eltakarítják” a projekt végén, hogy később ne kelljen a garanciális kötelezettségeket teljesíteni. Ma papíron a lakásállomány nyolc százaléka bérlakás, Budapesten viszont a magántulajdonú lakások körében a bérbeadás eléri a 20 százalékot. Ahhoz, hogy a bérlakás-építés működhessen, létre kellene hozniuk az ezzel foglalkozó szervezeteknek lakásügynökségeket, amelyek kezelni tudnák a kockázatokat, szabályozni a bérleti díjakat, garanciát adni a lakás állagára és a szerződések betartására. Budapesten ma már kialakult egy szűk befektetői kör, amely átlagosan 20 lakásos méretekig kezeli a rábízott, elsősorban airbnb-s lakásokat, de ez nem rendszerszintű megoldás. Hiányzik az a jogrendszer, amely normálissá tenné az egész bérlakásszektort. Volt erre egy „halovány” kísérlet, az állam 300 milliárd forint tőkejuttatást adott 19 ingatlanalapnak, csakhogy ezek nem erre fordították a pénzt. A tulajdonosoknak 9,7 százalékos hozamelvárásuk van, ezzel szemben a 3 százalékos hitelek miatt megbolondult piacon a lakásárak 60 százalékkal emelkedtek, miközben a bérleti díjak csak 19 százalékkal nőttek, a reáljövedelmek pedig 38 százalékkal. Olyan befektető nem lesz, aki a másutt elérhető 9,7 százalékos hozamot lecseréli 4,5-re, mert nagyjából ennyi ma Budapesten a lakások hozama. 

A rendszerváltozás előtti évtizedekben tízezerszám épültek a házgyári lakások. Ma egyre kedveltebbek. Miért állt le ez a program?

Akkoriban az OTP Ingatlan vezetőjeként azt képviseltem, hogy 80 négyzetméternél kisebb lakást ne építsenek, és minden lakáshoz tartozzon legalább egy garázs. 1999-ben majdnem elértük, hogy az új lakások átlagos mérete 99 négyzetméter legyen. Most megint ott tartunk, hogy tömegével épülnek a kis lakások, miközben ilyenből már így is túl sok van. Mi lett a panelek lakóival? Kiöregszenek, kihalnak. A házakat csak részben újították fel, sokan összenyitották a korábbi kisebb lakásokat. Ezek ma jó áron forgalomképesek. A panelépítés leállítása tévedés volt. Valamilyen formában vissza kellene térni a paneltechnológiához, aminek már vannak is jelei, a Market épített is egy új panelgyárat.  

Ezek szerint a bérlakásépítés zsákutca?

Ahhoz, hogy érdemi elmozdulás legyen, szociális bérlakásokat kellene építeni, állami és önkormányzati forrásokkal. A XIII. kerületi önkormányzat évek óta következetes bérlakásépítési programot működtet, mert a szocialista polgármester ezt fontosnak tartja. Ha egy országban működik a bérlakásprogram, az a lakosság körében nagyfokú mobilitást tesz lehetővé, amiből a foglalkoztatáspolitika is profitál. Ezzel szemben Magyarországon a tulajdonszerzés életre szóló helyhez kötöttséget jelent, ami különösen a nagyvárosoktól távoli vidéki településeken okoz megélhetési gondokat. Megint visszatértünk oda, ahonnan indultunk: Magyarországon nincs lakáspolitika, városfejlesztési elképzelések nélkül nem is lehet. Budapesten már régen ki kellett volna alakulnia 3–4 valódi al-városközpontnak, tudatosan felépített infrastruktúrával és életminőséggel. A magyar lakáspolitikai szakemberek nemzetközi színvonalú anyagokat tesznek le az asztalra, a probléma az, hogy ezt a tudást a politika nem értékeli és nem használja.​