Lakáspiac - lassú mérséklődés

A Központi Statisztika Hivatal a múlt héten tette közzé az elmúlt év első kilenc hónapjára vonatkozó lakáspiaci jelentését az árak alakulásáról, a forgalomról és a piac egyéb jellemzőiről. A többi között kiderül, hogy 2019 első háromnegyed évének összesített forgalma tíz százalékkal alacsonyabb volt az egy évvel korábbinál, úgy, hogy az év folyamán fokozódott az értékesítések visszaesése. Ezen belül, az új építésű lakásoknál 18 százalékkal nőtt, a jóval nagyobb súlyú használtaké 11 százalékkal csökkent. Ami az árakat illeti: az egy évvel korábbihoz képest, az új lakások ára 9,5, a használtaké 15 százalékkal emelkedett (az eddig feldolgozott adatok alapján). A 2015-ös bázissal az emelkedés 163, illetve 167 százalékos volt, de negyedévről negyedévre lassult az áremelkedés üteme, sőt, az új lakások ára elmaradt az előző negyedévitől.

Lassul a piac

Felmerül a kérdés, vajon mi állhat a korábbi –évek óta töretlen lakáspiaci trendek, a lakásár-emelkedés megfordulása mögött? Az ok vajon a megtakarítási lehetőségek bővülése, azaz az állam új, magas és kiszámíthatóan biztos hozamot ígérő, kockázatmentes, úgynevezett szuperkötvénye (a Magyar Államkötvény Plusz)? Esetleg a 2020-ban hatályba lépett, az új lakásokra vonatkozó áfaemelés (előzetes) hatásáról van már szó? Vagy egyszerűen aki teheti, az kivár, várja, hogy merre mennek a folyamatok? Mester Nándor szavaiból az derül ki, hogy mindez – és még más is – hat.

„Drasztikus változásra nem számítok, csak a piac lassulására, ami évekig elhúzódó folyamat lehet” – szögezte le beszélgetésünk elején a szakértő. Ezen belül azonban nem egyenletes, hanem differenciált változás van és jön – függően attól, hogy új építésű vagy használt lakásról van szó, hol helyezkedik el, mekkora, stb. – sorolta a különféle szempontokat.

A nagy áfakérdés

A piacot erősen befolyásoló tényezők közül kiemelte, hogy ma már egyszerre van a piacon olyan új építésű lakás, amit öt százalékos általános forgalmi adóval lehet értékesíteni, s olyan is, amit viszont már 27 százalékos áfa sújt. (Mint ismert, a 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt kapott beruházásoknál 2023 végéig öt százalék áfa terheli a lakások nettó vételárát, míg a többit 27 százalékos).

Ez nem csak az új építésű lakások értékesítésére hat, hanem a használt lakások piacának alakulását is befolyásolja. Számottevően lassul az értékesítés ideje, mind az új, mind pedig a használt lakásoknál. Ez utóbbiak körében főként a paneloknál látványos ez az elhúzódó értékesítési idő, ami már nem két hónap, hanem három-öt – jegyezte meg. Mára már elfogytak a jó, használt ingatlanok, s a vevői pozícióval párhuzamosan, javul az alkupozíciójuk is – ennek eredményeként már akár öt-tíz százalékos is lehet az eladó által megnevezett árhoz képest a kicsikart ár.

Elszipkázzák a pénzt a piacról?

Emellett az áfaemelés miatt csökken az újak iránti kereslet, ami az újszerű használt lakások eladóinak malmára hajtja a vizet. Ezeket ugyanis egyre többen keresik – főleg a jó közlekedéssel rendelkező, kétszobás lakásokat –, s így azok ára még akár emelkedik is. Ugyanakkor az új építésű lakások esetében is lehet kedvezményeket elérni – még ha nem is árcsökkentést. A nagyobb fejlesztők ugyanis – számolva a csúszás miatti kötbérrel – inkább különféle kedvezményekkel teszik vonzóbbá a lakást a vevők számára – például ingyen konyhát, beállót, stb. kínálnak.

Ami az úgynevezett szuper államkötvényt illeti, annak már érzékelhető az elszipkázó hatása – mutatott rá Mester Nándor. Hozzátette, azoknak azonban, akiknek 10-15 évre van szabad, kihelyezhető tőkéjük, nem annyira kedvező ilyen hosszú lekötésű állampapírba fektetni. Hiszen számolni kell a menet közben várható jegybanki kamatemeléssel is, ami idővel csökkenti az állampapír vonzerejét. Azzal is számolnia kell a befektetőnek, hogy a tulajdonában lévő ingatlanból nem csak a kiadás nettó hasznát zsebelheti be, hanem a szóban forgó idő, azaz 10-15 év alatt a lakás értéke is nő.